El mercado inmobiliario en España ha mostrado signos de crecimiento durante 2024, registrando avances interanuales destacables, especialmente en el segundo semestre. Sin embargo, la industria del real estate enfrenta un reto crucial: la escasez de oferta, lo que ha llevado a un aumento de los precios y a una creciente necesidad de contar con un stock adecuado de vivienda pública que facilite el acceso a las personas más vulnerables.
En este escenario, la empresa Tecnotramit ha realizado un análisis sobre las dificultades que afrontan los promotores en el modelo de promoción pública de alquiler. Identifican cuatro principales obstáculos que limitan la participación en las licitaciones de este tipo de proyectos.
Primero, el aumento del 38% en los costes de construcción en la última década es un factor determinante. Este incremento no solo se debe a la inflación en precios de materiales, sino que también está relacionado con la escasez de mano de obra cualificada, lo que añade un coste indirecto significativo.
En segundo lugar, la regulación de los precios de los módulos de vivienda protegida ha sido un impedimento importante. Pese a que algunas comunidades autónomas han revisado los precios, la limitación en el coste de estos módulos restringe los ingresos potenciales para los promotores.
El tercer problema identificado son las dificultades de financiación. La transición de un modelo enfocado en la venta a uno de alquiler implica dos retos: la eliminación de las preventas, que solían ofrecer recursos para nuevas inversiones, y la imposibilidad de transferir el riesgo financiero mediante la subrogación del crédito entre los compradores de las viviendas.
El CEO de Tecnotramit, Vicenç Hernández Reche, subraya que estos factores dificultan que pequeños y medianos promotores, así como la banca comercial, se involucren en este sector. Además, enfatiza la necesidad de reducir los costes fiscales relacionados con la construcción y la tenencia de viviendas. Hernández Reche explica que, en el caso de la renta de un arrendatario, hasta un 45% puede destinarse al pago de impuestos, lo que afecta considerablemente la viabilidad del alquiler social.
La situación actual plantea desafíos significativos para la creación de vivienda pública accesible, resaltando la importancia de revisar tanto las estructuras de costes como las regulaciones existentes para fomentar un mercado de alquiler más inclusivo y sostenible.